米兰体育app下载安装手机版：李宇嘉:都市圈楼市健康发展要攻克“接驳之痛”

（原标题：都市圈楼市身体健康发展要攻下转乘之疼）多达，2月底以来，全国有数20多个市（县）启动或升级出租汽车政策。与2016年四季度调控针对部分短路的一线和少数二线城市有所不同，这一轮调控中，除热点一线、二线城市外，的环北京、的环上海和珠三角三线、四线城市（县）调控更加不受注目。热点城市升级出租汽车限贷，主要针对近期新房库存周期较低，楼市显著转好，尤其是二手房市场显著声浪，投资和投机抹黑浮现，对政策打补丁、挡住死角，如京穗重返认房又认贷，压制再婚弃出租汽车，南京和杭州出租汽车扩展到郊区。

一线城市周边市县启动出租汽车或限贷，主要是不受一线城市调控和高房价阻塞，投资市场需求波涛汹涌。2015年以来，由于一线城市房价上台阶，其与周边三线、四线城市的房价比超过3.5倍-5.5倍，一线城市置业门槛下沉，部分自寄居市场需求不得不外溢到周边三线、四线城市。

同时，经过2014年-2015年去库存，尤其是供给末端膨胀土地，三线、四线城市库存整体上升，一线城市周边三线、四线城市库存上升至10个月左右。此外，近年来一线城市轨道交通争相伸延到外围，楼市半径不断扩大，也性刺激市场需求外溢。短期内，市场需求外溢造成房价下跌预期反感。2016年四季度增强出租汽车限贷后，一线城市楼市开始降温，再加房价2年内刷了一倍，楼市高处不胜寒，一线城市投资市场需求开始向周边三线、四线楼市移往。

很多人指出，一线城市周边既有强劲的市场需求基础，又有都市圈建设的政策受到影响，还有轨道交通通车后带给的相当可观购买力。于是，投资购房渐渐沦为市场需求主力。

这就是为何，三大都市圈内三线、四线城市沦为2016年楼市标杆，成交量快速增长50%-100%，百城房价涨幅居前的也是这些城市。2016年，东莞和惠州新房成交价规模（10万套）是深圳的2倍；以廊坊居多的环北京和以昆山、太仓居多的环上海，成交价规模皆多达北京和上海本地成交量的60%。这三个区域，70%以上的房子被一线城市居民买走。

近年来，这些区域都有接续一线城市产业输入的蓝图，各类工业园区规划也庆典揭晓，中长期轨道交通规划未来将会打造出1小时都市圈。规划蓝图落地潜力大，但尚需政府间在土地利用、综合规划、生态维护、公共服务等方面的协商，实际还清尚需时日。

但是，图纸前景却全部还清为爆炸楼市市场需求、构成房价下跌预期的受到影响。一线城市周边三线、四线楼市，沦为投资市场需求的新乐土，到周边买房的一线城市居民，80%以上是投资需求者。即便是被一线城市高房价吸管的业主市场需求，尽管在周边三线、四线城市买房，由于居高不下的通勤成本，很多并不想在这些区域居住于。甚至，很多自寄居市场需求被阻塞，几乎因为无能力在一线城市买房，基于迈入有产者序列的表达意见或被自发性购房造就，退而求其次在一线城市周边购房。

但是，三大都市圈内跨省（市）交界地区，统一规划、城镇化布局、生态掌控、公共服务第一时间等方面，目前未有过于大进展，或仍停留在规划或政府协商层面上。河北廊坊永清县以接入北京亦庄产业移往，尤其是接续北京大红门、动物园两个批发市场而著名。但是，再生一个亦庄须要10年左右时间，接续产业移往的永清高新区内，目前还仍未看到产业落地的身影。由此，一线城市周边的三线、四线城市，尽管接续产业移往、人口纾缓等方面已在跟上，但开发区遍及、商品房林立、楼市投机抹黑洪水泛滥，已让这些区域陷于房地产简化的境地，这对于未来有序接续产业移往和人口纾缓是十分有利的，甚至不会毁坏都市圈规划和建设的良好开端和局面。

因此，近期的环一线楼市疯狂，表面上看是在纾缓高度集中在一线城市的购房市场需求，但本质上毕竟楼市投机抹黑愈演愈烈、范围更加大。因此，近期的环一线陆续启动出租汽车是十分适当的。目前，的环一线、三线、四线城市出租汽车主要针对非户籍购房。

多数城市（县）规定，非户籍人口出租汽车一套住房，但未强迫规定社保和个税倒数交纳时间。一方面，此举可掌控短期内投机抹黑洪水泛滥，另一方面还能希望那些未来要在这些城市迁来和扎根的人群买房。

此外，对于强劲三线城市（如石家庄、张家口等），除了规定非户籍人群出租汽车一套住房外，还对社保或个税倒数交纳时间做到了规定。这不仅不利于压制投资市场需求，还能维护那些无意扎根这些城市的人减少置业成本。短期内，出租汽车打掉投机抹黑市场需求。

同时，要利用留出的宝贵时空，减缓都市圈基础设施互联互通和公共服务均等化。目前，尽管一线与周边三线、四线城市规划了很多轨交线路，有的线路（如北京到燕郊、上海到昆山、深圳到东莞）已动工，1小时生活圈在望。但是，的环一线积存人口和产业，互联互通是前提，转乘是最重要的相连工具，这才是是都市圈亟需扫除的壁垒，网上两城间3小时-4小时通勤的帖子，体现的是转乘之疼。

密码买房不居住于异化为投资市场需求，就要攻下转乘之疼。英国伦敦1/3地铁站（尤其是外围）和汽车停车场融合，60%的乘客泊车换乘地铁，再加地铁与办公商业及公交有效地融合，远程汽车转入市区的数量增加。目前，我国轨道交通规划和建设大手笔很多，但螺丝壳里做道场功夫严重不足，前面一公里和后面一公里的两头转乘占有通勤50%左右的时间和精力。

国家已明确提出，大城市要纾缓市场需求到周边，三线、四线城市要强化与大城市之间基础设施互联互通。目前，不利环境正在构成，比如政策推崇都市圈建设，分享交通大发展也有助减轻转乘之疼。

但是，政府间协同和部门间推展要超越一亩三分地思维定式，超越行政管理空白和懒政。若能做互联互通，公共服务也随人口和产业移往趋向跟上，一线城市楼市半径将缩减到拓展，高房价之谜也将不攻而斩。同时，大城市周边的三线、四线楼市也将夯实市场需求基础，去库存也就南北与城镇化与众不同的良性道路，楼市也就构建了可持续发展。

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